三季度11个项目盈利 公募REITs底层资产经营向好

来源：上海证券报

14只公募REITs于近日陆续交出三季度“成绩单”。季度经营整体来看，个项多数公募REITs项目经营表现稳定，目盈募较二季度有所好转，底层6个项目营收超1亿元，资产6个项目净利润超2000万元。向好此外，季度经营交通类公募REITs经营业绩逐渐修复，个项园区类公募REITs经营表现分化，目盈募仓储物流和能源基础设施REITs经营表现稳健。底层

底层资产盈利水平向好，资产11个项目在三季度实现了盈利。向好其中，季度经营鹏华REIT净利润最高，个项为1.95亿元；其次是目盈募平安广州广河REIT，项目三季度净利润达7312.39万元；华夏REIT、东吴苏园产业REIT、华夏越秀高速REIT、中航首钢绿能REIT等4只公募REITs的底层项目净利润在2000万元以上。

平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT、富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT底层项目环比净利润有所上升。东吴苏园产业REIT底层项目在三季度扭亏为盈。

东吴基金表示，报告期内，两家项目公司整体运营稳健，短期因素对基金持续经营能力和中长期发展无不良影响，减免租金政策的执行有利于帮助园区内中小微企业实现持续经营发展，有助于提升租户的黏性和基金资产运营的口碑。

有3只公募REITs的底层项目在三季度出现亏损，分别为华安张江光大园REIT、浙商沪杭甬REIT，以及博时产业园REIT，亏损达到802.64万元、175.03万元、10.49万元。

华安基金提到，管理人将敦促和协同外部管理机构，在继续续租谈判的同时，持续开展聚焦于集成电路、金融后台等产业招商租赁工作，储备潜在租户。资管表示，后续在疫情控制良好的情况下，基础设施基金通行费收入预计将恢复性增长。招商基金提到，目前，运营管理团队正在加速推进储备客户签约，并增加客户储备。

此外，多只产品可供分配金额较二季度有所好转。业内人士提到，公募REITs投资收益主要来自三方面，分别为底层资产经营收益、资产增值收益，以及二级市场价格变化带来的价差收益。底层资产经营收益主要通过可供分配金额和现金流分派率体现，数据好转也意味着收益分配的潜力有所提升。

根据德邦证券的计算结果，14只公募REITs三季度可供分配金额完成额占比均值为 25.47%，整体处于10%—50%区间内，2022年前三季度可供分配金额完成度均值为70.87%，整体处于40%-110%区间内，实际可供分配金额较二季度普遍环比上升。

具体到单只产品，鹏华深圳能源REIT仍位居榜首，三季度可供分配金额为1.80亿元；其次是平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT，三季度可供分配金额分别为1.77亿元、1.05亿元。此外，还有9只产品三季度可供分配金额超过2000万元。

从可供分配金额的完成度来看，鹏华深圳能源REIT本年度累计可供分配金额达到4.05亿元，已超过全年预测值3.81亿元，完成度为106.15%，表现最优。此外，仓储物流REITs完成情况超预期，2只REITs累计完成度为80%左右，交通类公募REITs本年度累计完成度均低于75%，园区类公募REITs表现则较为分化。